2017前三季樓市業(yè)績亮眼 地產(chǎn)新路徑展現(xiàn)

《全球涂料網(wǎng)訊》

2017年上半年，在不斷加碼的調(diào)控政策影響下，多數(shù)房企銷售業(yè)績受到明顯影響，自4月份開始，在各城市持續(xù)加強(qiáng)的調(diào)控政策壓力下，大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)持續(xù)下跌。然而從上半年房地產(chǎn)行業(yè)的集中度來看，龍頭房企市場份額卻繼續(xù)提高。

    截至2017年三季度末，突破千億規(guī)模的房企已達(dá)11家。其中金地集團(tuán)、華潤置地、華夏幸福是9月新晉的千億企業(yè)，業(yè)績分別達(dá)到了1023.2億元、1010.5億元和1004.1億元。3000億房企中，碧桂園2017年前三季度的銷售規(guī)模已突破4000億元，萬科地產(chǎn)和中國恒大的業(yè)績也分別達(dá)到了3947.8億元和3658.8億元，預(yù)計三家龍頭房企年內(nèi)業(yè)績均有望突破5000億元。銷售面積來看，碧桂園以4732.0萬方排名第一，恒大和萬科以3686.7萬方和2699.3萬方排名第二和第三，碧桂園銷售面積是萬科的1.75倍。

    此外，龍頭房企不僅在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域優(yōu)勢明顯，其為尋求新的利潤增長點，紛紛在多元化業(yè)務(wù)上進(jìn)行布局，在社區(qū)物業(yè)、海外投資、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、長租公寓等領(lǐng)域也動作頻繁。

    碧桂園首破4000億，萬科恒大銷勢勇猛

    在前8個月持續(xù)耕耘和9月份“金九”行情影響下，9月份TOP100前三甲房企幾乎都取得了不錯的成績。最亮眼的仍然是榜首碧桂園，經(jīng)過前三季度的持續(xù)發(fā)力，碧桂園于9月份正式跨入4000億大關(guān)，這也是中國房地產(chǎn)首次有房企銷售金額突破4000億，即使是房地產(chǎn)行情火爆的2016年，“碧萬恒”三強(qiáng)的年銷售額也僅為3733.7億、3647.7億以及3088.4億元。

    告別傳統(tǒng)七八月份淡季效應(yīng)之后，在“金九銀十”行情帶動下，萬科、恒大同樣取得了不錯的銷售額，月銷售額均接近400億元，也是今年以來的月度銷售高點之一。

    經(jīng)過前三季度的不斷耕耘，“碧萬恒”作為TOP100中唯三步入三千億陣營中的房企，較身后眾多銷售金額仍在1000-2000億徘徊的房企，無疑已經(jīng)穩(wěn)坐TOP100榜單前三甲。

    展望房企2017年規(guī)模賽程，僅剩下第四季度三個月的時間，碧桂園能否在最后三個月繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢，萬科能否在這三個月的時間當(dāng)中縮小與碧桂園之間200億左右的差距奪回銷冠，恒大又會否像去年一樣實現(xiàn)神奇逆襲，都將是四季度最受市場關(guān)注的焦點。

    融創(chuàng)3000億狂奔，趕超綠地首入前五

    三強(qiáng)之外，房企規(guī)模角逐之戰(zhàn)同樣精彩，保利、融創(chuàng)、綠地三家企業(yè)均在9月份突破2000億大關(guān)，該成績無疑也是上述三家企業(yè)歷史最佳成績。

    亮點方面，一直在規(guī)模上積極進(jìn)取的融創(chuàng)，三季度再度實現(xiàn)突破，不僅首次跨入2000億規(guī)模，還一舉超越了曾經(jīng)的銷冠綠地，正式成為TOP5企業(yè)。融創(chuàng)提出上調(diào)全年銷售目標(biāo)至3000億之后，前8月銷售額1647億的融創(chuàng)卯足干勁，不僅9月份銷售額突破至近400億，全國各地項目亦不斷傳出推盤消息。前不久百億收購的超級大盤星耀五洲亦傳出在香港舉行推介會的消息，此前備受矚目的世紀(jì)并購所帶來的萬達(dá)文旅城超5000萬方土儲，亦陸續(xù)步入銷售節(jié)點。

    業(yè)內(nèi)人士分析，在成功實現(xiàn)趕超綠地之后，融創(chuàng)下一步目標(biāo)或?qū)⒚闇?zhǔn)第4名的保利。

    相較于融創(chuàng)的攻城掠地，曾經(jīng)的“無冕之王”中海地產(chǎn)稍顯黯淡，前三季度銷售額仍在1500億左右徘徊，且已經(jīng)掉到了排行榜五強(qiáng)之外。在全年僅剩三個月的情況，中海能否最后沖刺實現(xiàn)全年2310億目標(biāo)，或許仍存在較大挑戰(zhàn)。

    龍湖供貨前置后勁不足，各梯隊仍有黑馬

    “金九”效應(yīng)影響下，大部分房企銷售都取得了不錯的成績，但也有例外，前期因為供貨前置而實現(xiàn)規(guī)模快跑踏入千億陣營的龍湖，步入三季度之后銷售節(jié)奏便不斷放緩，雖然仍然穩(wěn)居TOP100排行榜第八席位，但開始稍顯后繼乏力。

    龍湖之后，9月千億陣營再增添兩家房企，分別是金地和華潤置地。據(jù)相關(guān)指數(shù)顯示，金地和華潤2016年全年銷售額分別為1006.3億元和1080.4億元，2017年兩家企業(yè)用了9個月的時間實現(xiàn)銷售破千億。

    前十強(qiáng)以外，二十強(qiáng)房企同樣競爭激烈，各自精彩。其中，綠城在900億門檻上，距離千億僅一步之遙；招商蛇口、萬達(dá)商業(yè)、新城控股、魯能等700億規(guī)模房企亦你追我趕，互不相讓；旭輝、世茂、中南、富力等600億規(guī)模房企則穩(wěn)守20強(qiáng)席位唯恐進(jìn)一步掉隊，可以預(yù)料四季度20強(qiáng)房企間競爭將同樣激烈。

    值得注意的是，有一小部分企業(yè)因為無法獲取準(zhǔn)確銷售數(shù)據(jù)暫剔除在榜單以外，而這其中有一部分也可能已經(jīng)達(dá)標(biāo)千億。

    各梯隊房企集中度進(jìn)一步提升，TOP100超50%

    2017年前三季度，TOP100房企的總體銷售規(guī)模較2016年同期增長36.7%。雖然各梯隊房企三季度的業(yè)績較二季度有所下降，但從9月單月的情況來看，各梯隊房企的銷售規(guī)模均環(huán)比增長，其中TOP21-30的房企環(huán)比增幅最大達(dá)91.9%。

    品牌房企業(yè)績規(guī)模的增長，使房企集中度繼續(xù)上升。與2016年全年相比，TOP100房企金額集中度的增速整體高于面積集中度。金額方面，各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，較2016年末分別上升了8.5和9.4個百分點。TOP100房企的集中度達(dá)到53.2%，占據(jù)市場份額過半。面積方面，TOP50房企集中度升幅最大達(dá)5.4個百分點，TOP100房企的集中度達(dá)到了32.1%。

    備注：金額（面積）集中度=入榜房企銷售金額（面積）/統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售金額（面積）；

    其中，2017年前三季度全國商品房銷售金額是根據(jù)前8月累計同比增幅推算9月同比增幅所得。

    隨著市場調(diào)控壓力持續(xù)和規(guī)模房企競爭優(yōu)勢的體現(xiàn)，未來TOP100房企的整體業(yè)績規(guī)模將繼續(xù)增長，各梯隊房企的行業(yè)集中度也將進(jìn)一步上升。2017年末，TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金額集中度預(yù)計將分別達(dá)到13%、25%、35%和40%。預(yù)計到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達(dá)到47%和70%。

    調(diào)控下房企承壓，四季度TOP100或生變

    據(jù)2017年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100顯示，排名前一百企業(yè)銷售總額已經(jīng)超過5萬億，而前十企業(yè)銷售總額占比進(jìn)一步提升到了45.6%，顯示分化趨勢仍在進(jìn)一步強(qiáng)化。

    2017年中期業(yè)績會上，各大房企管理層都對公司下半年及未來做了展望，主要有三個方向：

    第一，對下半年不悲觀。雖然2017年以來熱點城市調(diào)控升級、政策趨嚴(yán)，城市成交量連續(xù)幾月低迷。但從中期業(yè)績會上的情況來看，大部分房企對下半年公司的前景并不悲觀。不僅有近10家房企上調(diào)了全年的業(yè)績目標(biāo)，大部分房企下半年預(yù)計推出的貨量也較為充裕。而從貨量的結(jié)構(gòu)來看，目前房企布局在一二線核心城市市場或目標(biāo)為一二線城市的市場貨量較為集中。

    第二，收并購力度加碼。許多企業(yè)目前都已明確提出了未來將繼續(xù)加碼收并購力度。萬科上半年64.7%的新增土地建面通過合作方式獲得，并表示未來將繼續(xù)積極拓展合作并購渠道獲取土地。碧桂園上半年新增土地投資的權(quán)益也達(dá)到了74.8%。禹洲也表示將加大收并購力度，2020年將有30%的銷售來自合作項目。在目前招拍掛市場土地供應(yīng)縮減、價格受限的情況下，并購手段成為房企獲取戰(zhàn)略資源、擴(kuò)大自身規(guī)模的一個非常重要方式。

    第三，涉足長租公寓。萬科、龍湖、金地、旭輝等房企在長租公寓業(yè)務(wù)上都已有較成熟的布局。萬科認(rèn)為在政策支持下品牌長租公寓有較大的發(fā)展空間。自2014年以來泊寓已經(jīng)覆蓋了21個一二線城市，累計達(dá)7萬套。龍湖也提出長租公寓全年目標(biāo)15000間，并將覆蓋16個城市。一方面，中國流動人口的不斷增加給租賃市場帶來了巨大的需求。另一方面，2017年以來國家也出臺了一系列持有型物業(yè)支持政策。近日，住建部開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點。土地市場上，上海一個月內(nèi)出讓11宗租賃住房用地，都表現(xiàn)了國家政策對長租公寓供應(yīng)和發(fā)展的鼓勵。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，目前住房租賃市場潛力巨大，房企可以加大對長租公寓的投資布局。

    雖然2017年房企規(guī)模賽僅走到四分之三路程，但已經(jīng)可以預(yù)測，2017年全年房地產(chǎn)銷售總額大概率將超過大熱的2016年。

    不過，艷陽之下亦有陰霾，9月末多個城市再度出臺調(diào)控政策，顯示此輪調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)并進(jìn)一步升級，而前期落地的調(diào)控政策抑制效應(yīng)亦在進(jìn)一步顯現(xiàn)，這些都給四季度房企的銷售情況增添不確定性。

    房地產(chǎn)未來趨勢解讀

    雖然2017年上半年標(biāo)桿房企業(yè)績規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價格不斷走高和限購、限貸、限售政策的影響下，房企的利潤空間卻進(jìn)一步受到擠壓，盈利能力繼續(xù)降低。在此背景下，房企對房地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)布局的拓展日趨活躍。從長遠(yuǎn)來看，社區(qū)物業(yè)、海外地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、長租公寓等多元化運(yùn)營的模式可以給房企帶來更多的盈利途徑，也可以提升房企的整體競爭力。

    趨勢一 物業(yè)管理整合或分拆如火如荼

    隨著國內(nèi)房地產(chǎn)逐步邁入存量房市場，作為房企多元化業(yè)務(wù)的主要戰(zhàn)略之一，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的整合或分拆正進(jìn)行得如火如荼。物業(yè)管理板塊涵蓋傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)、也有涉及社區(qū)教育、社區(qū)金融、社區(qū)健康等社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。2017年上半年，濱江集團(tuán)將物業(yè)板塊拆分謀求上市，碧桂園分拆物業(yè)服務(wù)A股IPO已獲證監(jiān)會受理、旭輝集團(tuán)旗下上海永升物業(yè)在新三板掛牌上市。對于在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)有一定規(guī)模、注重口碑和品牌維護(hù)的規(guī)模房企而言，通過物業(yè)管理服務(wù)作為切入點，將住宅和服務(wù)嫁接起來，可以提高消費終端客戶的粘性并通過增值服務(wù)挖掘新的盈利點。

    趨勢二 房企海外投資熱情未減

    2017年上半年，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈以及調(diào)控政策的限制下，更多房企加速了海外市場的投資布局。海外地產(chǎn)開發(fā)的高利潤空間也進(jìn)一步刺激了房企的境外投資。2012年以來，萬科、萬達(dá)、綠地、碧桂園、富力、首開等20余家中國房企已經(jīng)在海外開設(shè)房產(chǎn)項目或確立投資計劃，投資總規(guī)模已達(dá)上百億美元。

    一類海外地產(chǎn)的投資主要集中在美國、英國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家核心城市，以開發(fā)住宅和高層公寓和收購持有型物業(yè)長期盈利為主；另一類則是在發(fā)展中國家開發(fā)大盤及新城項目。目前包括碧桂園、富力、雅居樂在內(nèi)的多家國內(nèi)開發(fā)商在已馬來西亞布局逾15個項目�！耙粠б宦贰钡膽�(zhàn)略機(jī)遇結(jié)合房企自身在城市開發(fā)和運(yùn)營上的豐富經(jīng)驗，都使得在這些發(fā)展中國家的新型城市開發(fā)、城市綜合體建設(shè)等大型項目得以順利推進(jìn)。

    趨勢三政企合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)

    在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速和“十三五”期間國家發(fā)改委的政策支持下，政企合作開發(fā)的產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)吸引了各大房企的積極參與。通過產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式，房企可以以較低的價格獲取一、二線核心城市經(jīng)濟(jì)圈周邊的優(yōu)質(zhì)三四線城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。華夏幸福自2002年進(jìn)入固安工業(yè)園區(qū)以來，已專注在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營上深耕多年。在2016年邁入千億房企陣營后，華夏幸福也提出了三到五年內(nèi)完成百城布局的規(guī)模目標(biāo)。

    2017年上半年，碧桂園、融創(chuàng)、綠地等房企也在積極布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)。碧桂園今年在惠州已有三個科技小鎮(zhèn)項目啟動的基礎(chǔ)上，還在東莞市黃江鎮(zhèn)和三河市黃莊鎮(zhèn)新布局了兩個科技小鎮(zhèn)項目。綠地5月與河南省許昌市簽訂了全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將合作快軌PPP項目、特色小鎮(zhèn)等，涉及資金超過510億。

    趨勢四長租公寓市場潛力較大

    長租公寓作為未來房企多元化業(yè)務(wù)的一個盈利點，也吸引了房企紛紛試水。從長租公寓的發(fā)展?jié)摿�來看，一方面基于政府土地政策的傾向，北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨著熱點一、二線城市租住人口比例的提升，流動人口對長租公寓市場的需求也十分可觀。

    搶占長租公寓在未來的存量房市場可謂是房企的一個戰(zhàn)略選擇。目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。今年來，龍湖將長租公寓業(yè)務(wù)上升到集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展層面，通過冠寓品牌發(fā)布三條產(chǎn)品線。碧桂園上海區(qū)域5月也開始了長租公寓管理部、商業(yè)管理部等組織架構(gòu)的搭建。

    總結(jié)：上半年，在不斷加碼的調(diào)控政策影響下，多數(shù)房企銷售業(yè)績受到明顯影響，環(huán)比下跌明顯，房地產(chǎn)市場風(fēng)險也逐漸暴露出來，出于對未來企業(yè)發(fā)展的考慮，上市房企積極尋求地產(chǎn)主業(yè)外的新的業(yè)務(wù)增長點，在多元化布局上也更加頻繁。

    像社區(qū)物業(yè)和特色小鎮(zhèn)，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要環(huán)節(jié)，在存量市場下的前景廣闊。重點房企或拆分物業(yè)尋找上市，或加大長租公寓品牌的運(yùn)營規(guī)模和力度，都想提前搶占市場。在國內(nèi)市場風(fēng)險加大的情況下，部分房企開始積極“走出去”，加大海外地產(chǎn)的投資布局。

    此外，受到政策的積極引導(dǎo)，部分房企積極尋求與地方政府的合作，加強(qiáng)在產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)上的戰(zhàn)略布局，這些房企既有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如華夏幸福，也有新進(jìn)入的企業(yè)，如融創(chuàng)。