深圳建行明年取締陰陽合同 購房初始成本將增加

《全球涂料網(wǎng)訊》

近幾天，深圳建行內(nèi)部發(fā)出消息稱，從明年1月1日起，將取消陰陽合同，各銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值，作為基數(shù)來確定貸款額度。

一時(shí)激起千層浪，實(shí)際上，這并非是建行的規(guī)定，而是按照中央三部委9月份下發(fā)的一個(gè)文件《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》（以下簡稱通知）要求。這意味著，如果全國各地取消陰陽合同，購房者要么承擔(dān)高稅費(fèi)，要么少貸款，購房初始成本都會(huì)增加。

陰陽合同將被取締 

據(jù)記者了解，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)在9月份曾發(fā)布過上述通知，其中第5點(diǎn)明確要求暢通信息查詢渠道。各地應(yīng)建立信息互通查詢機(jī)制，房產(chǎn)管理部門向相關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供新建商品房、二手房網(wǎng)簽備案合同及住房套數(shù)等信息的實(shí)時(shí)查詢服務(wù)，有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

目前，深圳成交的二手房都是陰陽合同。在一套二手房產(chǎn)的交易中，通常有三份合同：一份是買賣雙方真實(shí)的交易價(jià)；第二份是交給銀行的合同，價(jià)格通常等于或高于實(shí)際交易價(jià)，用于從銀行貸出更多的現(xiàn)金；第三份則是房產(chǎn)交易中心的網(wǎng)簽合同，用于繳稅費(fèi)，通常是政府規(guī)定的最低價(jià)格，可以少交稅費(fèi)。

比如買賣雙方真實(shí)成交價(jià)是500萬元，而國土局的評(píng)估價(jià)只有350萬，客戶為了少交稅，在國土局網(wǎng)簽過戶時(shí)，合同上就會(huì)寫成交價(jià)是350萬來交稅，但另一方面，500萬的房子，買家首付如果只準(zhǔn)備了三成150萬元，需要貸款七成350萬元，那就需要銀行的評(píng)估價(jià)超過500萬元以上才行，因此買家交給銀行的買賣合同至少是500萬元以上。

據(jù)家家順的一位置業(yè)顧問告訴記者，深圳很多房子以前都可以做高評(píng)高貸，比如讓銀行找評(píng)估公司把這500萬元評(píng)估到600萬元，那從銀行就可以貸出420萬元，那交給銀行的購房合同上，寫的就是600萬元的成交價(jià)，跟在國土局350萬元的合同不一樣，這就是所謂的陰陽合同。

建行內(nèi)部開會(huì)傳遞的消息還透露，將調(diào)整銀行貸款審批受理流程，“先提供確定房產(chǎn)價(jià)值的網(wǎng)簽買賣合同后才報(bào)送銀行申請貸款�！绷硗�，還強(qiáng)調(diào)，“對(duì)于網(wǎng)簽買賣合同確定的價(jià)格低于銀行申請貸款的房產(chǎn)價(jià)格的，產(chǎn)權(quán)登記部門將不予以登記且將相關(guān)貸款資料返回監(jiān)管部門追究責(zé)任”�！疤崾尽敝赋觯�“明年1月1日起二手樓不允許有陰陽合同了”。

而現(xiàn)在深圳市的交易流程則是相反的，簽訂買賣合同后買家給定金，然后辦理首期款資金監(jiān)管，銀行審批買家的貸款，在出具貸款承諾書后，再生成網(wǎng)簽備案合同。

有銀行人士告訴記者，不止是建行，有多家銀行或已收到相關(guān)通知，比如工行、中行、花旗、浦發(fā)銀行。預(yù)計(jì)從明年開始，為了廢除陰陽合同，所有銀行都要執(zhí)行。

深圳建行方面也公開對(duì)媒體回復(fù)稱，“近期我行內(nèi)部學(xué)習(xí)總行轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》文件，相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行內(nèi)容及時(shí)間以深圳市相關(guān)部門公告為準(zhǔn)。深圳市相關(guān)細(xì)則未發(fā)布，細(xì)則明確后才能調(diào)整流程。我行將從方便客戶的角度調(diào)整流程，銀行內(nèi)部流程調(diào)整對(duì)客戶影響不大�！�

截至目前，深圳市規(guī)劃國土委尚未發(fā)布實(shí)施細(xì)則，但對(duì)外強(qiáng)調(diào)了三部委發(fā)布《通知》的內(nèi)容。

二手房購房成本增加

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，北京從2009年開始，就已取消了陰陽合同，當(dāng)時(shí)也是從防范貸款風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，防止房子被高評(píng)估后，從銀行套取高額貸款。

但由于文件細(xì)則未出，市場對(duì)“以網(wǎng)簽備案合同價(jià)和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度”的理解有所偏差，其中的“房屋評(píng)估價(jià)”到底是指政府的評(píng)估價(jià)，還是指銀行的評(píng)估價(jià)，尚未明確。因?yàn)槿粢哉�府評(píng)估價(jià)作為貸款依據(jù)，對(duì)購房者來說，無疑會(huì)直接增多幾成首付款。

在廣東房地產(chǎn)專業(yè)律師周爭鋒看來，這里的網(wǎng)簽備案合同價(jià)，指的是買賣雙方提交的網(wǎng)簽合同備案價(jià)，而房屋評(píng)估價(jià)則是指銀行貸款評(píng)估價(jià)，絕對(duì)不會(huì)是不動(dòng)產(chǎn)登記中心的計(jì)稅評(píng)估價(jià)。

 而這也是目前全國已取消陰陽合同的城市，所執(zhí)行的規(guī)則。據(jù)北京、天津、廣州、上海的購房者向記者反映，當(dāng)?shù)卦缫褯]了陰陽合同，只能在國土局的網(wǎng)簽價(jià)格和銀行的評(píng)估價(jià)格中間選一個(gè)價(jià)格，也就是要么多貸款多繳稅，要么少交稅少貸款。 

比如買賣雙方的實(shí)際成交價(jià)是800萬元，買方手頭只準(zhǔn)備了三成首付即240萬元，想從銀行貸款七成560萬元，那他去國土局網(wǎng)簽的價(jià)格也必須是800萬元，因此買家就必須按800萬元的成交價(jià)來交稅。而過去，國土局的評(píng)估價(jià)可能只有500萬元，這樣一來，就需要多交300萬元差值對(duì)應(yīng)的稅款。 

如果想少交稅，比如想按國土局的最低網(wǎng)簽價(jià)格500萬元來交稅，那買方到銀行就只能貸出500萬元的七成350萬元來。而實(shí)際成交價(jià)是800萬元，就相當(dāng)于首付要出450萬元，比原來240萬元多了210萬元的首付款。 

總之，對(duì)購房者而言，如果取消陰陽合同，要么增加稅費(fèi)，要么減少貸款增加首付款，不論哪樣，購房初始成本都會(huì)增加。 

“按照三部委的要求，估計(jì)明年各大城市都會(huì)執(zhí)行，對(duì)買房者來說增加了二手房市場的交易成本，成交量可能受到影響�！睆埓髠フf，尤其是對(duì)于深圳這樣的高杠桿城市，影響將更大。